L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, fornisce chiarimenti alla luce del recente orientamento della giurisprudenza di legittimità sulle modalità di determinazione della sanzione nelle ipotesi di tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetti a imposta di registro. 

Recependo l’orientamento dei giudici di legittimità, l’Agenzia ha posto fine ad un contrasto interpretativo che durava da tempo.

La questione riguarda le modalità di applicazione dell’art. 69 del TUR e se la sanzione per tardiva registrazione debba essere commisurata all’imposta di registro calcolata sull’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto ovvero a quella calcolata sul canone annuale. 

Il nuovo indirizzo delle Entrate modifica la prassi finora adottata e riduce l’esposizione sanzionatoria di chi, pur in ritardo, ha provveduto alla registrazione dei contratti. 

 

Normativa e prassi di riferimento

 

L’articolo 69 del Testo unico dell’imposta di registro (TUR) disciplina le sanzioni per omessa o tardiva registrazione di atti rilevanti ai fini del tributo. 

La questione interpretativa, come anticipato, riguardava la base di calcolo della sanzione. Il dubbio è se dovesse essere riferita all’imposta di registro commisurata ai corrispettivi dell’intera durata del contratto o solo a quella calcolata sul canone della prima annualità, nel caso in cui il contribuente avesse optato per il pagamento annuale. 

Il Decreto legislativo n. 81/2025 ha modificato la norma disponendo che: ‘Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa pari al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa del 45% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 150 euro’. 

Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta può essere assolta:

• annualmente, sul canone relativo a ciascun anno;
• in unica soluzione, sull’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto.

La circolare n. 26/E/2011 aveva finora stabilito che la sanzione deve essere determinata assumendo come base imponibile l’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto di locazione. 

 

Orientamento della giurisprudenza di legittimità

 

In merito alla determinazione della sanzione da applicare in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetto a imposta di registro, la Corte di cassazione con diverse pronunce ha precisato che la sanzione per tardiva registrazione di cui all’articolo 69 del TUR deve essere commisurata all’imposta dovuta sul canone pattuito per la prima annualità, qualora il contribuente decida di pagare annualmente l’imposta. 

La Corte di legittimità ha motivato tale decisione sulla base della natura annuale dell’imposta di registro, ribadita anche dalla Corte costituzionale con l’ordinanza n. 461/06 nella quale i giudici delle leggi hanno evidenziato che la possibilità di optare per il pagamento in unica soluzione non modifica il carattere annuale del tributo essendo stata prevista dal legislatore solo per consentire all’erario di incassare anticipatamente gli importi dell’imposta dovuti per ciascun anno e, a questo fine, ha previsto un ‘meccanismo incentivante’.

Il beneficio consiste nella riduzione del tributo stesso nella misura della percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. Ne deriva una regola di imposizione anno per anno, mentre il versamento dell’imposta per l’intera durata contrattuale si pone come deroga a questa regola. 

Non coglie nel segno, secondo la Cassazione, la tesi secondo cui l’entità della sanzione finirebbe per dipendere da una scelta discrezionale del contribuente circa le modalità di assolvimento dell’imposta, con la conseguenza che sarebbe penalizzato chi abbia optato per la ‘misura incentivante’. La normativa offre infatti a chi esegue il pagamento sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto la possibilità di un risparmio nel pagamento dell’imposta; il contribuente, quindi, scegliendo il pagamento una tantum, che gli garantisce un minor prelievo fiscale, deve tener conto, oltre che dell’immediato esborso dell’intera imposta, anche della eventualità di un maggior carico sanzionatorio nel caso di ritardo nell’assolvimento dell’imposta. 

 

Indicazioni di prassi e gestione dei procedimenti pendenti

 

In caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetto a imposta di registro, la sanzione prevista dall’art. 69 del TUR deve essere commisurata all’imposta di registro calcolata, in caso di pagamento annuale dell’imposta, sull’ammontare del canone relativo alla prima annualità. 

Per le annualità successive alla prima si applica la sanzione per tardivo versamento. In presenza dei presupposti il contribuente può accedere al ravvedimento.